Konstruksi real estat komersial. Konstruksi real estat komersial Perkiraan lokal untuk pusat komersial dan kantor.
Dalam pekerjaan kami pada pembangunan real estat komersial, hal yang paling penting adalah memahami tujuan pelanggan. Yang lainnya adalah masalah teknologi dan profesionalisme tim kami.
DOMAKS bangga dengan spesialisnya yang berkualifikasi tinggi yang dapat mengatasi tugas apa pun yang diberikan kepada mereka tanpa kesulitan khusus. Kami menawarkan kepada Anda konstruksi bangunan real estat komersial yang cepat dan andal.
Untuk lebih spesifik, kami dengan senang hati akan melakukan pembangunan pusat perbelanjaan yang luar biasa, pusat bisnis, hotel, hanggar, hotel, tempat parkir dan bangunan industri lainnya yang dibuat sesuai dengan proyek unik. Layanan yang diberikan oleh DOMAKS adalah ideal untuk Anda, sebagai pelanggan, karena kami khawatir tentang minat Anda, menempatkan mereka di atas segalanya !!! Perkembangan yang benar-benar unik yang dapat dibangun oleh pekerja kami dalam waktu sesingkat mungkin dan pada saat yang sama kualitas yang sangat tinggi tidak diragukan lagi akan menjadi milik Anda!
Anda tidak mungkin menemukan analog dengan proyek yang dibangun oleh spesialis DOMAKS di situs-situs seperti milik kami, karena kami menggunakan teknologi paling modern dan bahan bangunan terbaik untuk pembangunan real estat komersial di St. Petersburg, Moskow, dan juga di banyak kota lain di Rusia. Tidak ada yang mustahil bagi pelanggan kami! Apakah Anda memerlukan perusahaan konstruksi yang sangat baik dari spesialis terbaik untuk melaksanakan proyek kompleks hotel yang diinginkan? Apakah Anda ingin menerapkan proyek parkir mobil atau pompa bensin dengan harga serendah mungkin? Bersama kami, pembangunan kompleks seperti itu lebih dari nyata dan rasional !!!
Jaminan untuk pembangunan real estat komersial
Kami menjamin bahwa dengan menghubungi DOMAK, Anda akan diberikan ke tangan profesional berpengalaman di industri konstruksi! Selama bertahun-tahun, kami telah berhasil mencapai hasil yang belum pernah terjadi sebelumnya dan sekarang kami dengan senang hati dapat menawarkan pelanggan kami kondisi terbaik untuk transaksi. Jangan ragu, keputusan untuk beralih ke spesialis DOMAKS terbaik akan memastikan Anda terhadap banyak masalah dan insiden produksi, serta biaya material yang tidak terduga. Rekomendasi dan saran kompeten dari spesialis kami yang berkualitas akan membantu Anda dengan mudah menavigasi dan membuat pilihan yang tepat dalam mendukung bahan bangunan yang paling cocok, serta bahan finishing dan elemen dekorasi. Selain itu, harap dicatat bahwa harga kami bahkan lebih terjangkau.
Kualitas pekerjaan
Anda dapat belajar langsung tentang kualitas pekerjaan kami dan ketentuan-ketentuan kontrak yang terpenuhi dengan sangat baik. Kami tidak menyembunyikan pencapaian kami dan tidak takut untuk menyatakan bahwa perusahaan kami adalah salah satu yang terbaik di St. Petersburg dalam konstruksi bangunan yang dirancang khusus untuk tujuan komersial. Anda juga dapat melihat ulasan pelanggan kami, diposting di situs web DOMAKS dan pastikan bahwa kata-kata kami benar !!!
Harga
|
TUJUAN BANGUNAN |
Luas bangunan, sq.m. (Harga dalam ₽ / m2) |
||||
|
hingga 5.000 |
5 000 - 10 000 |
10 000 - 20 000 |
20 000 - 40 000 |
dari 40.000 |
|
|
Bangunan tempat tinggal bertingkat |
1200 |
||||
|
Gudang |
|||||
|
Kantor |
|||||
|
Pusat perbelanjaan |
1100 |
||||
|
Parkir multi-level outdoor |
|||||
Bangunan hingga 1000 m2 - 1,5-2 juta ₽
Biaya membangun properti komersial
Tergantung pada area, kondisi, parameter, sistem teknik internal, persyaratan untuk penyelesaian, biaya konstruksi (kotak bangunan, teknik internal, dekorasi) kira-kira akan berjumlah:
Properti kantor (pusat bisnis) - harga: 20 -28 ribu ₽ / m2
Properti gudang
Gudang dingin: 8-12 ribu ₽ / m2
Kulkas industri: 15-22 ribu ₽ / m2
Pusat perbelanjaan - harga: 24-36 ribu ₽ / m2
Buka parkir multi level - harga: 8-12 ribu ₽ / m2
Bangunan multifungsi hingga 1000 m2 - harga: 20- 35 ribu ₽ / m2
- Kinerja fungsi Kontraktor Umum - 5-7% dari biaya pekerjaan konstruksi dan instalasi
- Melakukan Fungsi Pelanggan Teknis - 1-2% dari biaya pekerjaan konstruksi dan instalasi
Di situs web Yudu Anda dapat memesan layanan profesional untuk persiapan dokumentasi anggaran. Para pelaksana YouDo memiliki pendidikan khusus dan pengalaman kerja yang kaya, yang memungkinkan jaminan literasi penganggaran, serta kepatuhan terhadap semua norma dan persyaratan perundang-undangan saat ini dalam perhitungan.
Mengapa Anda memerlukan dokumentasi anggaran?
Konstruksi bangunan apa pun, termasuk rumah perdagangan, adalah proses kompleks yang membutuhkan banyak waktu dan membutuhkan biaya besar dari pemilik masa depan. Dan agar pengeluaran ini tidak melampaui anggaran yang dialokasikan untuk keperluan ini, perlu untuk memesan perhitungan estimasi untuk pembangunan pusat perbelanjaan sebelum memulai pembangunan. Diperkirakan dokumentasi, dengan mempertimbangkan fakta bahwa itu dikompilasi secara profesional, sangat penting, karena memungkinkan:
- Pantau kepatuhan kegiatan yang direncanakan dengan pekerjaan yang dilakukan
- Pantau biaya konstruksi
- Hindari penipuan kontraktor
Selain itu, perkiraan pusat perbelanjaan akan memberikan kesempatan untuk melihat "gambaran" penuh dari biaya yang akan datang dan kelayakannya.
Jenis-jenis dokumentasi perkiraan
- Perkiraan untuk pembangunan pusat perbelanjaan, disusun dengan cara padat karya. Metode ini digunakan untuk volume kecil pekerjaan konstruksi. Dapat dipahami bahwa pelanggan hanya membayar jasa perusahaan konstruksi, dan mengirimkan bahan bangunan ke fasilitas sendiri
- Perkiraan konstruksi universal. Ini adalah dokumen di mana tidak hanya jenis pekerjaan, tetapi juga semua bahan yang digunakan ditunjukkan. Biaya material dalam agregat ditunjukkan dalam lampiran pada dokumentasi perkiraan
- Perkiraan terperinci. Hanya spesialis yang memiliki pengalaman dalam menyiapkan perhitungan hanya dengan dokumentasi yang akan dapat menghitung perkiraan kompleks perbelanjaan jenis ini. Di sini, spesialis menyusun dokumentasi anggaran hanya sesuai dengan informasi terkini tentang harga bahan bangunan dan harga untuk pekerjaan yang dilakukan
Di mana dan bagaimana memesan persiapan dokumentasi anggaran dengan biaya murah?
Anda dapat memesan layanan dari para profesional untuk menyusun perkiraan untuk pembangunan kompleks perbelanjaan di situs web Yudu. Ini menyediakan layanan untuk spesialis yang tingkat keahliannya dikonfirmasi oleh verifikasi awal.
Untuk memesan Yuda, Anda harus:
- Isi aplikasi di halaman utama situs
- Tunjukkan dalam aplikasi jenis pekerjaan, persyaratan tambahan, tenggat waktu, dan biaya yang diinginkan
- Tunggu beberapa menit hingga pelaku merespons aplikasi, yang dapat dengan benar menghitung semua biaya konstruksi
- Pilih spesialis yang karyanya paling memenuhi persyaratan
Pelaku Yudu akan dapat menghitung anggaran konstruksi sepenuhnya sesuai dengan norma dan standar yang ditetapkan. Diperkirakan dokumentasi yang disusun oleh spesialis tingkat ini akan memungkinkan di masa depan untuk melakukan kontrol penuh atas proses konstruksi.
Perkiraan selama pekerjaan konstruksi adalah wajib, karena hampir setiap proyek memiliki anggaran yang perlu disepakati. Dalam artikel ini kita akan berbicara tentang prinsip-prinsip dasar pengembangan estimasi konstruksi dan bagaimana Business.ru akan membantu dalam persiapan estimasi.
Apa yang akan Anda pelajari:
Prinsip dasar untuk penganggaran
Setiap perkiraan dibuat untuk memiliki rencana untuk implementasi proyek tertentu, tetapi juga memecahkan masalah lain. Misalnya, penganggaran untuk konstruksi dan perbaikan lainnya mensyaratkan bahwa:
- untuk memisahkan uang yang diperlukan untuk berbagai bahan, prosedur dan pekerjaan;
- memahami dan memberi tahu pelanggan berapa biaya konstruksi;
- mengelola arus kas secara merata dan benar, sesuai dengan waktu dan persyaratan;
- periksa kelayakan finansial dari desain tertentu.
Perkiraan perhitungan selama konstruksi menunjukkan biaya bahan dan pekerjaan yang diperlukan untuk setiap proses secara terpisah.
Secara tradisional, estimasi adalah aplikasi kontrak untuk penyediaan jasa konstruksi.
Fungsi membuat perkiraan adalah salah satu hal baru dari layanan Business.Ru. Ini berguna untuk pengusaha dan pengguna sistem yang terlibat dalam membangun atau menyelesaikan pekerjaan secara profesional. Selain itu, kemungkinan membuat estimasi konstruksi akan menyederhanakan komunikasi dengan kontraktor untuk menyimpan pemilik yang mempelajari proses perbaikan fasilitas mereka.
Prinsip-prinsip penganggaran dijabarkan dalam panduan khusus "Metodologi untuk menentukan biaya produk konstruksi di Federasi Rusia" MDS 81-35-2004.
Menurutnya, ada beberapa jenis perkiraan. Pada dasarnya, dokumen tersebut mendefinisikan perkiraan saat bekerja dengan perintah pemerintah dan badan resmi.
Jenis estimasi konstruksi
MDS 81-35-2004 mengidentifikasi jenis-jenis perkiraan konstruksi ini:
- perkiraan lokal (dokumen utama untuk pembangunan objek dan struktur besar: bangunan, jalan, dll. pada tingkat harga dasar dan dengan perkiraan);
- estimasi objek (dokumen dengan angka-angka dari estimasi lokal dibuat dengan harga tahun berjalan);
- ringkasan perkiraan (dibuat berdasarkan dokumen sebelumnya, serta berdasarkan perkiraan biaya dari aparat administrasi). Mereka menentukan batas akhir dana yang akan dibutuhkan untuk pembangunan fasilitas.
Penting!Rekomendasi metodis diperlukan untuk penduga profesional untuk pesanan negara besar atau perusahaan konstruksi. Saat menyusun estimasi seperti itu, buku referensi dengan harga untuk tahun 2000 biasanya digunakan, dan kemudian diubah menggunakan koefisien.
Jika kita berbicara tentang perusahaan kecil ketika bekerja dengan perusahaan swasta atau perorangan, versi estimasi yang lebih sederhana dibuat. Jenis dokumen semacam itu berbeda di bidang konstruksi: perkiraan umum untuk pekerjaan konstruksi, serta perkiraan untuk penyelesaian, perkabelan, desain, pipa ledeng, atap, pemasangan, dan jenis pekerjaan lainnya.
Perkiraan untuk pekerjaan konstruksi diperlukan jika proyek global ada di depan: mulai dari pembangunan gedung baru, berakhir dengan perpanjangan gedung baru.
Perkiraan sampel untuk pekerjaan konstruksi berbeda dari perkiraan lainnya dalam sejumlah besar posisi. Misalnya, ini mungkin menunjukkan tidak hanya daftar instalasi, tetapi juga pembongkaran.
Perkiraan sampel untuk pekerjaan konstruksi terlihat seperti ini:
Estimasi sampel untuk pekerjaan konstruksi dapat dibuat secara independen di tabel Excel, atau Anda dapat menggunakan layanan khusus untuk menyusun estimasi. Misalnya, fungsi ini tersedia di sistem akuntansi berbasis cloud "Business.ru".
Berdasarkan hasil pekerjaan dalam layanan, estimasi yang telah selesai juga diunggah ke Excel, yang dapat diperbaiki lebih lanjut.
Pekerjaan listrik adalah seluruh jajaran pekerjaan perbaikan yang terkait dengan perkabelan. Ini termasuk penggantian lengkap dan sebagian dari kabel listrik, kabel listrik di gedung baru, dan bahkan pemasangan panel listrik, soket dan perlengkapan pencahayaan.
Keunikan dari dokumen semacam itu adalah bahwa dasar estimasi adalah daftar pekerjaan dengan biaya. Anda dapat membuat estimasi untuk pekerjaan listrik menggunakan layanan Business.ru.
Contoh perkiraan untuk pekerjaan listrik:
Setelah kontrak kontraktor dengan pelanggan, sebuah toko dengan tukang listrik dipilih di mana pembelian akan dilakukan (atau pembelian peralatan dilakukan oleh klien sendiri melalui toko online).
Pekerjaan desain adalah tahap pertama dalam pembangunan sebuah bangunan. Saat merancang struktur, perkiraan memperhitungkan remunerasi spesialis. Biasanya, perkiraan untuk pekerjaan desain dikompilasi sesuai dengan direktori khusus, di mana upah dan rasio dihitung. Dokumen semacam itu memiliki sejumlah kecil kolom.
Perkiraan contoh untuk pekerjaan desain:
Perkiraan untuk pekerjaan perbaikan bisa sangat beragam. Ini termasuk bagian yang berhubungan dengan dekorasi atau perbaikan kecil.
Contoh perkiraan perbaikan untuk menyelaraskan dinding di ruangan di mana radiator telah dipasang:
Plumbing adalah sekelompok pekerjaan yang terkait dengan pemasangan dan penggantian pipa air dan saluran pembuangan, serta pemasangan dan pembongkaran wastafel, toilet, keran, radiator, dll.
Perusahaan swasta kecil dan pengusaha swasta membuat perkiraan untuk pekerjaan plumbing tanpa memperhitungkan rekomendasi metodologis untuk remunerasi.
Perkiraan sampel untuk saluran air disajikan di bawah ini:
Seperti dalam kasus estimasi umum untuk pekerjaan konstruksi, estimasi untuk atap biasanya tidak hanya mencakup instalasi, tetapi juga pembongkaran.
Gambar menunjukkan perkiraan sampel untuk atap di gedung kantor:
Pekerjaan pengelasan sebagai estimasi terpisah biasanya hanya dibuat oleh estimator profesional di perusahaan konstruksi besar, dengan mempertimbangkan pedoman.
Namun, jika operasi pengelasan kecil dilakukan, perkiraan untuk operasi pengelasan dapat dilakukan dalam program yang lebih sederhana untuk menyiapkan dokumen. Misalnya, dalam layanan cloud "Business.ru".
Contoh fragmen estimasi untuk pengelasan:
Jika pekerjaan dilakukan dengan penggalian tanah atau, sebaliknya, dengan isinya (dalam lubang), pekerjaan tersebut disebut penggalian.
Perkiraan untuk pekerjaan tanah biasanya mencakup biaya pekerjaan itu sendiri (upah untuk pekerja dan mandor), serta bahan habis pakai: sekop, tas, dll.
Ini adalah bagaimana potongan sampel estimasi untuk pekerjaan tanah dibuat sesuai dengan rekomendasi metodologis seperti:
Membongkar adalah seperangkat karya yang terkait dengan penghancuran bangunan atau bagiannya (misalnya, dinding, jendela, pintu, dll.).
Biasanya, dalam dokumen seperti itu, selain biaya pembongkaran, biaya untuk menurunkan sampah dari lantai, mengumpulkan dan membuang sampah ke tempat pembuangan sampah ditunjukkan.
Contoh perkiraan pembongkaran:
Karya instalasi - satu set karya yang terkait dengan instalasi sesuatu. Perkiraan untuk pekerjaan pemasangan meliputi perhitungan harga peralatan, serta biaya pemasangannya.
Dalam program "Business.ru" Anda dapat membuat perkiraan serupa yang akan membantu menjual satu set barang untuk pemasangan produk yang secara teknis rumit. Misalnya, ketika menerapkan sistem "rumah pintar" atau penghalang elektronik.
Ngomong-ngomong, contoh perkiraan untuk pekerjaan pemasangan penghalang, yang dapat dicetak untuk pelanggan oleh toko, disajikan di bawah ini:
Commissioning - satu set pekerjaan setelah pemasangan peralatan: verifikasi dan penyesuaian semua proses. Biasanya, estimasi komisioning dibuat di perusahaan konstruksi besar, sambil mempertimbangkan kode akun dan item standar yang ditentukan dalam panduan khusus.
Perkiraan biaya sampel untuk commissioning:
Pekerjaan finishing adalah tahap akhir perbaikan. Misalnya, mengerjakan wallpapering, meletakkan lantai laminasi, memasang pintu, dll.
Perkiraan sampel untuk pekerjaan finishing salah satu kamar kantor disajikan di bawah ini. Ini termasuk langit-langit, dinding, dan lantai.
Diperkirakan pekerjaan dan bahan
Estimasi untuk pekerjaan dan material adalah tipe estimasi yang disederhanakan, yang digunakan untuk perbaikan kecil. Misalnya, jika toko Anda hanya perlu mengecat dinding, sampel estimasi untuk pekerjaan dan bahan hanya akan berisi biaya cat dan cat.
Estimasi survei
Pekerjaan eksplorasi adalah daftar pekerjaan yang diperlukan untuk menjelajahi situs untuk konstruksi. Estimasi survei mencakup pekerjaan ekonomi dan teknis.
Perhitungan ekonomi mencakup studi yang membuktikan manfaat membangun gedung di tempat ini. Teknis - ini adalah satu set kasus di bidang geologi, geodesi, yang juga dilakukan sebelum konstruksi.
Perkiraan sampel untuk pekerjaan survei mencakup sebagian besar biaya gaji, serta pengiriman spesialis ke lokasi konstruksi yang diusulkan (bensin, penyewaan mobil, dll.).
Konsep perkiraan biaya dalam konstruksi
Penentuan estimasi biaya digunakan tidak hanya oleh estimator, tetapi juga oleh semua mandor yang membuat estimasi tanpa memperhitungkan standar akun. Dalam arti paling umum, perkiraan biaya adalah jumlah uang yang dimaksudkan untuk konstruksi. Ini mewakili jumlah total yang menjadi dasar kontraktor dan pelanggan untuk menentukan jumlah dana.
Ketika perkiraan biaya ditarik, harga diambil untuk barang konstruksi, biaya peralatan (sewa, pembelian), transportasi dan pengiriman, upah dan gaji kepada pekerja dan penyelia mereka.
Perkiraan biaya ditentukan oleh biaya langsung dan overhead, serta estimasi laba organisasi.
Biaya langsung termasuk biaya bahan, pengoperasian mesin dan mekanisme, serta remunerasi karyawan.
Overhead dalam estimasi konstruksi - biaya tunai tidak langsung yang terkait dengan organisasi kerja. Ini termasuk, misalnya, remunerasi aparatur administrasi, pembayaran untuk penggunaan program untuk persiapan estimasi dan dokumentasi lain, penggunaan komunikasi bergerak, penyewaan tempat dari aparatur administrasi, dll.
Perkiraan keuntungan - uang untuk menutupi biaya kontraktor dan untuk merangsang pekerjaan pekerja (misalnya, tunjangan untuk pemrosesan).
5 Kesalahan Teratas dalam Memperkirakan
Saat menyusun estimasi konstruksi, kesalahan terjadi secara berkala. Berikut adalah 5 kesalahan paling umum yang paling sering terjadi.
- Kurangnya estimasi pada prinsipnya. Pelanggan bertemu mandor dan mencari tahu harga pekerjaan dengan kata-kata. Seorang teman merekomendasikan kontraktor, sehingga klien masa depan tidak meragukan kejujurannya dan hanya menanyakan harga untuk memperkirakan biaya.
Akibatnya, jumlah biaya untuk konstruksi atau perbaikan melebihi semua batas yang diizinkan. Memang, jika tidak ada kesepakatan khusus tentang bahan, kontraktor akan membeli jumlah bahan bangunan yang melebihi volume yang dibutuhkan.
- Tidak ada ruang lingkup pekerjaan.Perkiraan konstruksi mungkin hanya menunjukkan jumlah biaya tindakan (misalnya, perbaikan ruang utilitas), tetapi ruang lingkup pekerjaan tidak muncul.
Akibatnya, ternyata kontraktor, ketika menyusun estimasi, hanya menunjukkan pekerjaan utama pada objek ini, dan melupakan tambahan, yang lebih kecil (sengaja atau tidak sengaja - tidak masalah dalam kasus ini). Klien harus membayar ekstra.
Misalnya, di toko, penjajaran plafon dilakukan. Kontraktor memutuskan untuk menggunakan kisi dan lapisan plester minimal. Tetapi selama pelapisan lapisan lama, ditemukan sambungan yang sangat besar di antara pelat, yang membutuhkan konsumsi plester 5 kali lebih banyak. Biaya perbaikan pelanggan meningkat.
- Pekerjaan tambahan dalam estimasi. Kesalahan ini mungkin acak atau khusus. Terkadang pembangun non-profesional tidak menyadari teknologi yang lebih sederhana dan menyarankan serangkaian pekerjaan yang lebih kompleks. Pekerjaan tambahan dalam perkiraan tersebut mungkin muncul dengan sengaja untuk meningkatkan biaya tenaga kerja.
- Kelebihan material dalam taksiran. Membesar-besarkan jumlah material lebih dari 15% dari yang dibutuhkan bukanlah asuransi kontraktor, tetapi kesalahan. Memang, untuk menyusun perkiraan konstruksi yang baik, misalnya, untuk perbaikan toko, perlu untuk mengukur semua dinding, jendela, pintu untuk memperjelas kekasaran permukaan, dll. Namun, jarang ada kontraktor yang melakukan perhitungan dengan teliti.
- Indikasi tidak semua pekerjaan di estimasi.Kontraktor yang tidak bermoral dapat mencurahkan sebagian besar estimasi untuk pekerjaan persiapan. Pelanggan, yang belum sepenuhnya meninjau estimasi, tetapi hanya melihat jumlah akhir, melihat bahwa harga sesuai untuknya, menandatangani kontrak.
Akibatnya, kontraktor melakukan rancangan pekerjaan dan menghilang. Pelanggan, setelah dengan hati-hati melihat perkiraan itu, melihat bahwa dia benar-benar hanya membayar untuk bagian persiapan. Akibatnya, "kesalahan" seperti itu dalam estimasi konstruksi menyebabkan pembayaran lebih.
Proyek ini adalah pembangunan objek (mungkin pusat perbelanjaan dan hiburan). Fasilitas ini berlokasi di Mytishchi, Daerah Moskow, di alamat: st. Letnaya, 26. Perkiraan tanggal untuk commissioning fasilitas adalah 2019.
Area cakupan objek
Ketika mengembangkan konsep membangun pusat bisnis, perlu untuk menentukan batas-batas area layanan di sekitar situs.
Secara konvensional, area di sekitar objek dapat dibagi menjadi tiga zona (tergantung pada kedekatan lokasi):
- Lingkaran pengepungan pertama: dibatasi oleh jalan-jalan Yubileinaya, Mira, Sungai Yauza.
- Lingkaran pengepungan kedua: mencakup sebagian besar kota, dengan pengecualian daerah terpencil - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, Perlovka Timur, dan Druzhba.
- Lingkaran lingkungan ke-3: mencakup seluruh kota Mytishchi, termasuk area Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, Perlovka Timur, dan Druzhba.
Faktor internal dan eksternal dari keberhasilan proyek
Faktor-faktor eksternal berada di luar kendali investor, tetapi pengaruhnya terhadap pengembangan proyek selanjutnya adalah sangat penting dalam implementasi proyek untuk pembangunan pusat bisnis.
Perbandingan faktor-faktor pengembangan eksternal dan internal disajikan pada tabel di bawah ini.
Berdasarkan analisis, kita dapat menyimpulkan bahwa, ketika memutuskan pembangunan pusat bisnis, beberapa parameter harus diperhitungkan:
- Prospek untuk pengembangan ekonomi, sosial dan demografi wilayah tersebut.
- Tingkat persaingan di bidang fasilitas.
- Karakteristik sosial-demografis penduduk yang tinggal di daerah tersebut.
- Fitur dari objek itu sendiri.
- Kinerja investasi proyek.
Perlu dicatat bahwa biaya rata-rata membangun pusat bisnis di St. Petersburg adalah 450 juta rubel dengan luas 40.000 meter persegi. m. Namun, indikator ini sedikit berbeda dari yang sama di Moskow.
Perlu dicatat bahwa biaya membangun pusat bisnis di Moskow adalah sekitar 600 juta rubel, dengan kuadratur lebih dari 40.000 meter persegi. m
Analisis SWOT suatu objek
Di bawah ini adalah tabel akhir dari analisis SWOT dari fasilitas yang diusulkan untuk konstruksi.
| S - Kekuatan | W - Kelemahan |
|
|
| O - Fitur | T - Ancaman |
|
|
Setelah menganalisis kekuatan dan kelemahan objek, pengembangan dan ancamannya, kita dapat mempertimbangkan kemungkinan menerapkan dua opsi berbeda untuk penggunaan ruang:
- Pusat perbelanjaan.
- Pusat perbelanjaan dan hiburan.
Pusat perbelanjaan
Dalam hal ini, Anda dapat fokus pada galeri belanja. Ukuran area perbelanjaan yang besar akan menambah ragam barang yang ditawarkan. Tarif sewa untuk tempat ritel jauh lebih tinggi daripada untuk area hiburan. Dalam hal ini, area jangkauan pusat perbelanjaan hanya akan menjadi lingkaran lingkungan pertama.
Rencana bisnis untuk pembangunan pusat bisnis ini adalah subjek paling optimal untuk pembangunan fasilitas dua lantai.
Pusat perbelanjaan dan hiburan
Dalam kasus kedua, Anda dapat fokus pada komponen hiburan. Keuntungan utama dari proposal ini adalah kenyataan bahwa di pasar kota ada kekurangan akut tempat untuk kegiatan rekreasi untuk anak-anak. Kehadiran zona hiburan meningkatkan waktu yang dihabiskan oleh pelanggan di properti. Di pusat perbelanjaan baru, rasio area perbelanjaan dan hiburan adalah 50% hingga 50%.
Di lantai dasar diusulkan untuk menempatkan supermarket kelontong.
Jika ada banyak operator hiburan, pusat perbelanjaan dan hiburan akan dapat menarik pengunjung ke lingkaran pertama dan kedua dari lingkungan kota, karena tidak ada cukup tempat hiburan di kota. Harus diingat bahwa tarif sewa untuk jenis layanan ini lebih rendah daripada untuk ruang ritel, yang pada akhirnya akan mengarah pada peningkatan periode pengembalian proyek.
Pengalaman asing menunjukkan bahwa implementasi proyek yang paling optimal adalah penciptaan kompleks perbelanjaan dan hiburan, karena opsi ini mengurangi risiko komersial.
Pusat bisnis yang direncanakan adalah milik kelas A. Ini adalah yang tertinggi di antara yang dapat ditugaskan. Penilaian Kelas A menunjukkan prestise dari semua bangunan, ketersediaan sistem pendukung kehidupan modern dan pekerjaan pusat itu sendiri.
Biaya membangun pusat bisnis Kelas A menggunakan contoh spesifik disajikan di bawah ini. Kita tidak boleh lupa bahwa pembangunan pusat perbelanjaan di kota lain mungkin memiliki investasi keuangan yang sangat berbeda dalam hal volume.
Kompilasi arus kas proyek
Agaknya, mal akan memiliki parameter berikut ketika mendapatkan izin bangunan:
- Total area pusat perbelanjaan adalah 9672 meter persegi. m
- Termasuk lantai 1 - 4847 sq. M. m
- Termasuk lantai 2 - 4825 meter persegi. m
- Tingkat hunian di tahun pertama adalah 70%.
- Tingkat hunian di tahun-tahun berikutnya adalah 95%.
- Risiko non-pembayaran adalah 0%.
- Pertumbuhan pendapatan per tahun - 5%.
Karena kontrak kerja menetapkan jumlah denda untuk keterlambatan pembayaran lebih dari 30 hari, risiko non-pembayaran selama pembangunan pusat bisnis sama dengan nol. Kenaikan tahunan harga sewa akan menjadi 5%.
Ini diilustrasikan lebih jelas oleh tabel di bawah ini.
Investasi dalam pembangunan pembangunan pusat bisnis (RUB)
| Arah | Investasi | ||||
| 1. Biaya | Pekerjaan konstruksi dan instalasi | ||||
| biaya lainnya | |||||
| Hasil sebagian: | |||||
| 2. Koneksi | Persediaan air | ||||
| Sewerage | |||||
| Pasokan panas | |||||
| Sumber Daya listrik | |||||
| Untuk alokasi batas listrik | |||||
| Hasil sebagian: | |||||
Poin yang paling penting adalah studi tentang masalah pembiayaan investasi modal. Untuk tujuan ini, baik dana milik dan pinjaman perusahaan dapat digunakan. Di bawah ini adalah data tentang pembiayaan proyek konstruksi secara lebih rinci.
Pembiayaan Proyek:
- Total investasi - 13.439.642 dolar
- Termasuk tahun 1 - 10939642 dolar.
- Termasuk tahun ke-2 - $ 2.500.000
- Total modal pinjaman - $ 13.439.642, termasuk tahun pertama: $ 10.939.642, tahun ke-2: $ 2.500.000
- Jangka waktu pengembalian pinjaman - 10 tahun.
- Tingkat bunga pinjaman adalah 18%.
Dalam proses mempelajari hasil keuangan proyek, poin penting adalah studi tentang jumlah dan jumlah beban pajak di perusahaan sesuai dengan rencana bisnis.
Hasil dari pengurangan pajak yang direncanakan untuk proyek disajikan di bawah ini.
Pajak yang dibayarkan selama operasi proyek:
- Untuk properti - 2,2%.
- Keuntungan - 20%.
- PPN - 18%.
Untuk membangun arus kas, kita perlu menentukan perkiraan jumlah pendapatan dari penyewaan tempat, yang mana kita perlu melakukan zonasi area pusat perbelanjaan. Elemen zonasi disajikan pada tabel di bawah ini.
Zonasi
Perhitungan pendapatan dari penyewaan tempat untuk pusat bisnis yang direncanakan adalah titik pusat, karena dikaitkan dengan keefektifannya. Ada berbagai opsi perkiraan untuk memperoleh penghasilan seperti itu: optimis, rata-rata, dan pesimistis. Tabel di bawah ini menunjukkan karakteristik masing-masing opsi dengan lebih jelas.
Tabel pertama menyajikan ramalan pesimistis untuk opsi menghasilkan pendapatan.
Perhitungan pendapatan sewa. Tarif Sewa - Prakiraan Pesimistis
Data dalam tabel memungkinkan kita untuk menyimpulkan bahwa sebagai hasil dari implementasi proyek, ukuran pesimistis dari pendapatan dari penyewaan ruang di mal adalah $ 3909468.
Tabel di bawah ini menunjukkan data tentang perhitungan pendapatan sewa dari ruang pusat perbelanjaan dengan opsi rata-rata.
Perhitungan pendapatan sewa. Tarif Sewa - Rata-Rata
Data dalam tabel memungkinkan kita untuk menyimpulkan bahwa sebagai hasil dari implementasi proyek, ukuran rata-rata dari pendapatan yang diterima dari penyewaan ruang di mal adalah $ 4,429,399.
Juga diperlukan untuk memperkirakan perkiraan optimis untuk kemungkinan penerimaan pendapatan objek dari sewa ruang, yang disajikan dalam tabel di bawah ini.
Perhitungan pendapatan sewa. Tarif Sewa - Prakiraan Optimis
Tabel-tabel ini memungkinkan kita untuk menyimpulkan bahwa sebagai hasil dari implementasi proyek, ukuran optimis pendapatan dari penyewaan ruang di mal adalah $ 4776385.
Kami menghitung biaya dana pinjaman dan jadwal pembayarannya dalam tabel di bawah ini.
| Saldo hingga jatuh tempo | % dari pembayaran saat ini | Jumlah utama pembayaran saat ini | Pembayaran bulanan |
|
Catatan: pada bulan ke-3, pembayaran bulanan akan mencakup pembayaran ditangguhkan selama dua tahun dan kapitalisasi bunga sebesar $ 5143445.
Data dalam tabel menunjukkan bahwa pembayaran bulanan untuk proyek akan menjadi 3.145.779 dolar per bulan.
biaya lainnya
Pertimbangkan dan hitung semua jenis biaya operasional selama pembangunan pusat bisnis:
- Dua tahun pertama, pekerjaan penjaga akan mencakup setengah dari volume konstan.
- Perhitungan layanan pembersihan mencakup pembersihan semua wilayah dan wilayah.
- Pembayaran upah sepenuhnya diperhitungkan, dengan memperhitungkan semua pajak dan PPN.
- Kenaikan gaji tahunan sebesar 5% per tahun.
- Semua biaya operasi ditransfer ke penyewa (kecuali untuk tahun pertama dan setengah dari biaya tahun kedua).
Untuk menyusun arus kas, kami menghitung data berikut:
- Diperkirakan pendapatan sewa rata-rata selama 10 tahun proyek, dengan ketentuan bahwa area yang disewa adalah 70% pada tahun pertama dan 95% pada tahun-tahun berikutnya.
- Penyusutan properti akan menjadi 3,33% per tahun.
Penyelesaian dalam kerangka kegiatan keuangan mencakup bunga berlebih menurut undang-undang perpajakan, karena format sebelum dan sesudah pembiayaan tidak akan dibuat.
Karena konstruksi diterima "sesuai dengan tahapan pekerjaan", dan arus kas terbentuk mulai dari tahun pertama, yang dihitung sejak proyek menghasilkan rubel pertama pendapatan, perusahaan kehilangan hak untuk mengembalikan PPN pada tahun pertama setelah penyelesaian konstruksi.
Karena saldo proyek adalah nilai positif ketika fasilitas mencapai kapasitas 100%, pengeluaran lain dan luar biasa tidak diperhitungkan dalam perhitungan.
Berdasarkan data yang tersedia, tampaknya mungkin untuk menampilkan arus kas yang direncanakan yang dibuat oleh proyek.
Tabel di bawah ini menunjukkan biaya operasional proyek.
Biaya operasional
| Biaya operasional | ||||||||||
| Administrasi | ||||||||||
| staf | ||||||||||
| bahan habis pakai | ||||||||||
| peralatan | ||||||||||
| staf | ||||||||||
| bahan habis pakai | ||||||||||
| peralatan | ||||||||||
| Itu layanan | ||||||||||
| staf | ||||||||||
| bahan habis pakai, termasuk pakaian kerja | ||||||||||
| lisensi | ||||||||||
| staf | ||||||||||
| barang habis pakai, termasuk pakaian kerja dan peralatan | ||||||||||
| Pertanggungan | ||||||||||
| tanggung jawab | ||||||||||
| Pembayaran bersama | ||||||||||
| Konsumsi rata-rata tertimbang per sq. telingaku | ||||||||||
| Total per tahun | ||||||||||
| Pemilik biaya operasional |
Tabel di bawah ini menunjukkan bahwa jumlah biaya operasional pada tahun pertama adalah $ 271.707, maka akan meningkat setiap tahun dan akan mencapai $ 740157 pada tahun ke-10.
Dalam analisis selanjutnya tentang efektivitas proyek, dinamika pendapatan proyek selama 10 tahun pertama akan dipertimbangkan dalam tabel di bawah ini.
Pendapatan Proyek
Data dalam tabel memungkinkan kita untuk menyimpulkan bahwa jumlah pendapatan proyek pada tahun pertama akan berjumlah $ 2.717.987, maka pendapatan akan meningkat, pada tahun ke 10 mereka akan berjumlah $ 3.9702.947.
Saat meneliti suatu proyek, perhitungan pemotongan penyusutan, yang disajikan dalam tabel di bawah, adalah penting.
Penyusutan Proyek
Seperti dapat dilihat dari tabel, jumlah penyusutan pada tahun ketiga akan menjadi $ 262.153, dan pada tahun terakhir, ke-10 - $ 227.582. Jumlah total penyusutan untuk semua tahun proyek adalah $ 1.956.147.
Tabel di bawah ini menunjukkan arus kas untuk proyek.
Arus kas
| ARUS KAS | |||||||||||
| Aktivitas utama | |||||||||||
| Pendapatan kotor | |||||||||||
| Biaya operasional | |||||||||||
| Hutang PPN | |||||||||||
| Kegiatan operasi | |||||||||||
| 11% CT - pengurangan NB | |||||||||||
| Pajak properti | |||||||||||
| Pajak penghasilan | |||||||||||
| HASIL TOTAL | |||||||||||
| Kegiatan keuangan | |||||||||||
| 7% di atas norma | |||||||||||
| Badan pinjaman | |||||||||||
| Pembayaran kepada pendiri | |||||||||||
| HASIL KEUANGAN | |||||||||||
| Kegiatan investasi | |||||||||||
| Pengembalian pajak | |||||||||||
| TOTAL pada kegiatan investasi | |||||||||||
| TOTAL keseluruhan |
Tabel tersebut menunjukkan bahwa total arus kas untuk proyek adalah $ 1.300.415.
Estimasi Tingkat Diskonto
Ini digunakan untuk menghitung ulang aliran pendapatan masa depan menjadi nilai tunggal saat ini. Tingkat diskonto (r) akan dihitung secara kumulatif dengan rumus:
α adalah tingkat inflasi rata-rata selama periode tersebut.
MRR (Risiko Pengembalian Minimum) - tingkat risiko minimum riil yang terkait dengan berfungsinya proyek.
RI (Risiko Investasi) - tingkat rata-rata profitabilitas yang diperlukan (risiko) oleh peserta proyek.
Tingkat risiko MRR nyata minimum untuk kasus ini akan sama dengan biaya dana pinjaman, yaitu 18%, yaitu, tingkat pinjaman bank.
Sesuai dengan perjanjian investasi, rata-rata hasil yang diminta oleh peserta proyek ditetapkan sebesar 2%.
Dengan demikian, tingkat diskonto akan sama dengan:
r \u003d (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% \u003d 30%
kesimpulan
Ketika menyusun rencana bisnis untuk membangun pusat bisnis, proyek itu dipertimbangkan, kesimpulan optimis diambil.
Selama tiga tahun ke depan, pertumbuhan ekonomi yang moderat akan diamati di distrik Mytishchi, namun kelambatan indikator rata-rata untuk kabupaten tersebut dari indikator rata-rata untuk wilayah Moskow akan dinyatakan. Industri terkemuka akan tetap teknik, pembuatan instrumen, dan industri konstruksi.
Pada akhir 2018, direncanakan untuk meningkatkan tingkat pertumbuhan perdagangan ritel sebesar 40% dan meningkatkan volume layanan rumah tangga tahunan sebesar 35%. Pertumbuhan perdagangan akan dipastikan oleh pertumbuhan kelas menengah dan pendapatannya.
Area yang memenuhi standar internasional kekurangan akut, permintaan ruang ritel berkualitas melebihi pasokan. Ini akan mengarah pada peningkatan kualitas penciptaan dan manajemen mal.
Sumber utama permintaan hari ini adalah toko pakaian. Mereka menyumbang sekitar 50% dari luas di pusat perbelanjaan. Tingkat ruang kosong pada 2018 akan menjadi 10-15%. Peningkatan yang diharapkan dalam real estat ritel akan menjadi sekitar 75.000 sq. M. m. Saat ini, tarif sewa rata-rata untuk bangunan komersial di kota ini sekitar $ 405 / sq. m. per tahun (termasuk PPN dan biaya operasional).
Di zona lingkaran pertama lingkungan ada sejumlah besar objek yang bersaing baik di sektor makanan maupun di sektor barang industri.
Ketika menghitung arus kas, tarif sewa rata-rata, ketersediaan tempat pada tingkat 5%, serta semua biaya operasi dan pembayaran pinjaman diperhitungkan. Aliran uang tunai untuk proyek ternyata positif, tetapi masih belum cukup besar.
Tingkat diskonto, yang mencakup tingkat inflasi rata-rata, risiko yang dihasilkan oleh proyek, dan pengembalian rata-rata yang diperlukan, adalah 30%.
Dengan demikian, proyek yang diajukan dapat diterima untuk dipertimbangkan, karena perhitungan menunjukkan keuntungan dan efektivitasnya.
